Среди чешской коммерческой недвижимости особое место занимают так наз. “доходные дома”. Практически все они находятся в столице и считаются выгодным вариантом инвестиций. Рассмотрим подробнее, что представляют собой доходные дома в Праге, сколько они стоят и чем обусловлена их инвестиционная привлекательность.
Особенности доходных домов
В Чехии доходные дома отнюдь не являются порождением нашего времени: их массово начали строить еще в 19 веке. Сегодня их часть сменила свое предназначение и превратилась в охраняемые государством памятники архитектуры, как, например, Шерув дом на Староместской площади, однако в большинстве своем доходные дома по-прежнему представляют собой весьма выгодный бизнес, особенно те из них, которые расположены в пределах исторического центра.
Что же представляет собой типичный пражский доходный дом? Это достаточно большое здание в старых районах города, построенное в 19 – первой трети 20 в., насчитывающее от 3-х до 7-ми этажей и расположенное рядом с историческими достопримечательностями и/или остановками общественного транспорта. В нем имеется от 8 до 45 квартир разного метража, причем даже если само здание старое, то квартиры обустроены с учетом современных требований: в них есть оборудованная кухня с электрической плитой, вытяжкой и т.д., ванная, туалет, кондиционер и проч. Первый этаж доходного дома, как правило, отдан под коммерческие заведения: там может быть кафе, ресторан, магазин, салон красоты, туристическое агентство. Разумеется, владельцы этих заведений платят за аренду помещений собственнику доходного дома. Уличной придомовой территории при доходных домах нет: ее роль иногда играет закрытый внутренний двор. Паркинг если и есть, то небольшой – на 4-5 машин.
Фасады многих доходных домов выглядят безупречно: пражские власти старательно следят за своими историческими зданиями, но потенциальных владельцев больше интересует то, что не разглядеть невооруженным взглядом, а именно состояние крыши, коммуникаций, перекрытий. Здесь все зависит от того, когда проводилась реновация здания: если в последние 10-15 лет, то за трубы и прочие коммуникации можно не переживать, а если дом в последний раз ремонтировался еще в 20 веке, то рекомендуется тщательное обследование его состояния.
Цены
Стоимость доходного дома зависит от его состояния, месторасположения и площади. Так, требующий ремонта доходный дом где-нибудь в Градчанах с метражом 1400 кв.м будет стоить не менее 7 млн евро. Небольшой дом площадью 450 кв.м в Праге-3 продают за 2 млн евро. Чем дальше от Карлова моста, тем меньше просят за доходный дом: например, в Праге-8 можно найти варианты и за 600 тыс. евро, т.е. за стоимость элитных апартаментов. Однако не стоит радоваться необычайно низким ценам: в таких случаях, во-первых, метраж здания составляет всего 380-400 кв.м, а во-вторых, дом требует капитального ремонта как минимум на ту же сумму. В среднем инвестируя в доходные дома в Праге нужно иметь хотя бы 2,5-3 млн евро.
Доходность и инвестиционная привлекательность
Доходность этого вида недвижимости зависит от месторасположения объекта: в центре города она доходит до 6-7%, а вдали от популярных туристических маршрутов составляет 4%. Однако текущая доходность не сильно влияет на инвестиционную привлекательность доходных домов: спрос на них растет с каждым годом, а вместе со спросом растут и цены. За последние 5 лет доходные дома подорожали на 30%, и это далеко не предел. Часто их скупают для того, чтобы провести реновацию и сдавать квартиры по более высоким расценкам, но даже если ничего не менять в доме, все равно арендная плата в Праге каждый год увеличивается на 9-10%, так что доход собственника дома повышается автоматически. Как показывает опыт, инвестиции в доходные дома работают всегда, независимо от колебаний рынка недвижимости и экономической ситуации. Интерес к долгосрочной аренде квартир в Праге никогда не снизится, потому что потребность в жилье принадлежит к числу базовых, а возможности строительства новых зданий в историческом центре крайне ограничены.